重生之商界为皇-第142章
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内部预定。据估算，“国际城”售价不在每平米5000元以上，就难保有利润。而“国际城”却带旺了周边的销售。与其一墙之隔的“七里飘香”多层的均价是2380元/平方米。高层2920元/平方米面世，基本销售一空；对面的“中央美地”的多层住宅，位置比之优越，价格最高是3100元；“心海新苑”7层带电梯地板楼，在3月份推出二期的当日，销售率几乎达60％。现已售光开售楼盘，均价2900元/平方米；对面大马村的另一块地，据说想以2400元/平方米地价格包销给某销售代理公司。相信价格不会超过3000元起价。
众诚以“强龙”的姿态出现，在当地先输掉了业界的“人脉”。先前安闲的地头蛇们都不善罢甘休，暗中开始捣乱！众诚起初想*抬高最终产品售价的方式消化高地价，现在却遇到了对手有组织的阻击。众诚落了个“赔本赚吆喝”的下场。而且，石家庄因为众诚的出现，使得许多土地握有者“待价而沽”，一些原本拥有较小代价拿地的开发商借众诚“骑高难下”的春风，顺利以高价格卖出了自己开发的物业。还有不少人在打着向众诚高价卖地的算盘。众诚成为“损己利人”的榜样。
在开始内部认购的几个月之内，根本不敢对外公布“内部认购价”，跟众诚一贯强调的周转速度与现金流大相径庭。潜在客户懵懵懂懂，竞争对手磨刀霍霍，而众诚的员工则士气在低落！项目已经成了现房，却看不到明晰的前景和自己的钱景！*“提成”维持生存的售楼人员已经对国际城的楼盘彻底失去了信心！从而带来众诚的人员快速流动。众诚免费为石家庄房地产商不断输出售楼小姐、营销策划甚至高级经理，已经成为石家庄的一道独特风景。
对于这些困难，胡遐林一直在努力地去解决，也没有向白文奇报告，可是这段时间接二连三的政府宏观调控政策的出台却让他有点措手不及，不得不向白文奇求救。
白文奇一行人旅游的这二十几天时间内，国家推出了一系列严厉的调控措施，包括：控制货币发行量和贷款规模；严格控制土地管理，坚决制止乱占耕地；认真清理和争端在建和新建的项目；在全国开展节约资源的活动；在贷款浮息制度……
与此同时，国内各大报刊纷纷发表言论，对房地产业的过热进行反思甚至出现情绪化的猛烈声讨，而众诚恰恰成为那个倒霉的被声讨者。
这一连串宏观调控政策的出台和舆论的营造，不仅改变了投资者地收益预期、消费者购房的价格预期，而且改变了政府对房地产业发展的支持理念和支持方式。从而导致了购买力的迅速下降和楼市成交量的急速萎缩，房地产的冬天突然降临了，众诚在全国各地银行的贷款也开始变得困难重重。
“玉兰，你在出发前听说过什么风声么？”白文奇接到胡遐林的电话后消化了半天，才揉了揉有点疼痛的头，问孙玉兰道。
孙玉兰此时也明白了发生在众诚身上的事情，她摇了摇头，眉头都快皱成了一条缝。
“文奇，我觉得这件事是龙家有意为之，龙家肯定买通了大部分人。把我地耳目给遮掩住了，不然不可能国家这么大的动静我一点信息都不知道。”孙玉兰分析道。
“我是不是可以这样理解。‘有政府背景地人在太平洋岛国注册的海外公司地忽悠盘，中的这个人也是龙家这一派系的人？龙家的人只是以国际城作为一个切入点，开始全面打压众诚房地产开发有限责任公司……”白文奇逐条分析道。
经过白文奇这么一分析。原本很复杂的事情突然变得明朗起来，孙玉兰这时很是愧疚，自己虽然开始从政，可是因为资历和职位的关系，暂时根本就帮不上白文奇的什么忙，看着白文奇冥思苦想地样子，她很是心疼。白文奇每说一句话，她便点点头表示认可。
“对不起EveryBody的假期到此结束了，你们愿意玩的可以继续留下来完，但是我必须回去处理一点事情了。”白文奇歉然地对众女说道。
既然发生了这样的事情，众人也知道白文奇耽误不得，齐声表示原谅。就这样。在孙玉兰的陪同下，白文奇回到了北京。
一路上，白文奇回忆着众诚的发家史。总结这一次众诚失败地必然性。
众诚之所以能够迅速崛起，跟自己的政治嗅觉是密不可分的。一次次风声鹤唳地宏观调控，给规矩的商人一次次敬畏，却给自己带来了空前的机遇。自己正是抓住了宏观调控的机遇，在人们还沉浸于习惯性思维和运作时，众诚率先变阵，名利双收。
其他公司面对被誉为“阳光地政”的开发土地招、拍、挂，为“空麻袋背米”时代的终结而忧心忡忡。自己却看到了地域房地产市场进入壁垒的坍塌，全国性大公司成长的机会终于到来了。众诚抓住“阳光地政”时机果断展开全国布局，以“天价”参与招拍挂，发起一场谋定而动的圈地战争，令其他房地产商猝不及防。
其它公司颇为忌惮“价高者得”原则，自己则知道“土地期货”的妙用，巧妙地把一次性付款分展成若干年的付款周期，而且把大头甩在后边等着*土地滚出的红利来覆盖。这种反过来“合理利用应收账款账期”的资金模式，不是自己独创，却为众诚发扬光大。
其它公司千方百计地向政府官员讨要诸多优惠，自己则抓住了政府官员业绩冲动的神经，凭借为政府官员作局而获得优势地位。众诚是一架利润机器，它是光环的制造者，决不会轻易为光环所迷惑。它对地方政绩的贡献，总要“勾兑”出巨大的优惠。
其它公司会沿着产业链形成封闭的循环经济，美其名曰“肥水不流外人”。而在众诚的现代制造流水线上，从策划、设计、施工、广告、监理、建筑、装修、电力、结构等等方面全部外包。众诚不追求一个项目的利润最大化，而是追求规模收益和现金流。
其它公司往往从自己拥有的资源出发选择项目，已经拥有的往往也就成了障碍。自己不屑这样的约束。因为从事过IT工作的原因，自己把戴尔模式引进地产，做到自有资金零占用，发展出一种“地产零库存模式”。说到底是把预售做到极限，最大限度地利用客户与合作者的资金。
其它公司承袭了先做强再做大的路数，深耕细种，然后再把成熟的板块到处复制以变大。而众诚则是凭借战略思维以迅雷不及掩耳的速度一下子做大，站在高处再行调动各种资源，迅速把无形资产有形化和货币化。
一个少年在一年内一下子疯长到2米。高度有了，但是营养的失衡和心肺功能的不健全一下子成为生命的严重忧患。经过疯狂增长的众诚，今年来到了这样一个战略转折点上：从做大才有出路到做强才能生存。
这一次众诚之所以会败得如此之惨，龙家的刻意打压固然占了重要因素，自己没有抓住民心也是一大原因，但是，最主要的还是众诚的团队不够成熟。
众诚的团队是一群不安分、有野心的年轻人，先前在其他房地产公司大都不得志。人浮于事，得过且过，见异思迁，流动性特别强。在常规花大钱的操盘手法上，众诚做得无可指责。所有的展会中费用最高、最大、最显眼的展位一定为众诚占据，最大最多的路牌广告一定归属众诚，当地报纸上整版广告连篇累牍缮所有这一切，都发生在没有正式推出楼盘销售的前提下。这种公子哥似的造势运动，往往掩盖了内在的空虚。众诚这些年轻的“大爷”们，面对层出不穷的“创新”，却是一筹莫展。
要是众诚的团队是一群有经验的老人，绝对不会在国际城的项目上发生这麽多的问题，从而让龙家有机可趁！
第二百三十六章 我用钱砸死你
第二百三十六章我用钱砸死你
“天赐兄，还是你厉害啊，这么简单的几招就让白文奇的众诚陷入了前所未有的困境。”龙天翔亲热地搂着柳天赐的肩膀媚笑道。
柳天赐脸色一片肃穆，却是没有说话。
“天赐，你说国际城被查封，现在白文奇会急成什么样子呢？”龙天翔幸灾乐祸地问道。
柳天赐都怀疑龙天翔有精神妄想症，眼睛白了他一眼，继续盯着电脑屏幕，专注地玩着自己的游戏。
当白文奇赶到北京时，才知道事情远比胡遐林报告得要严重。6月中旬，国际城项目开始推展内部认购。随后，有认购者举报该楼盘现在根本没有预售房许可证。当月20日，石家庄市房地产管理局市场管理中奇#書*網收集整理心稽查科就对众诚违规问题进行调查，认定该公司在未取得商品房预售许可证的前提下采取内部认购的行为违反了《商品房销售管理办法》。该科科长对记者说，内部认购也是一种销售行为。河北众诚向房管部门提交了情况说明，他们也承认收取部分客户押金一事是违规行为。
就是到现在，众诚也没有向有关部门提交申报材料，更没有为该楼盘办理商品房预售许可证，所以国际城到现在还没有取得销售资格，处于被查封阶段。
更让白文奇头痛的是，国际城的项目居然拖欠了民工近百万的工资，愤怒的民工甚至直接冲进公司地办公别墅里面，直接扰乱了众诚的办公秩序。其实。拖欠民工工资的并非众诚房地产开发有限责任公司，而是负责绿化工程的一家公司，他们施工完后拿到合同货款人就消失了，而那些民工毫不知情地以为自己是在给众诚打工，所以一致把矛头对准了众诚，无论众诚怎么解释都没用。
胡遐林虽然能力出众，但是他一直贯彻着白文奇的扩张策略，虽然在后期他已经慢慢地转向求稳，在良好的宏观经济条件下，还是不能抑制自己扩张的欲望。
所以众诚大倒是做大了。说到强就未必了。众诚中国的结局也证明了：没有完善的公司治理结构、健全的管理制度，企业地发展肯定会出问题。
在快速扩张时期。为了追求拿地效率，众诚中国采取充分授权的方式。各项目公司地经理权力非常大。几乎拥有完全的决策权。但是公司高层管理者所拥有地股份只占5％，白文奇占有95％的股份。这种充分授权的管理制度，缺少制衡机制，仍然停留在道德的层面，与过去旧的企业制度没有什么区别，企业的最高管理者既不是产权所有者，也不是单纯的职业经理人。比产权所有者位置要低，但比职业经理人位置要高。对于这样地公司结构，有专家认为，白文奇的授权方式其实不是一种产权制度层面的管理革新，恰恰相反，这种表面的授权带有强烈道德色彩和人治色彩。只是一种模糊的、缺少制衡机制的原始管理方式，与真正地现代企业制度相去甚远。白文奇却自认为这是众诚在快速发展时期最好的管理制度，被认为是旧管理制度的颠覆者。
由于放权。导致项目公司地总经理权力过大，结果滋生了许多腐败现象。“一个高速公路上的大型广告牌，通常广告投放成本为30万元，但众诚却可能需要花60万元，当运营部提出质疑时，老总就说，这个地段很重要，一定要拿下来。”越到后期，腐败现象越严重。“在众诚有一个普遍的现象是，各地的项目经理通常在交房前离开。因为交房的时候必须重新进行成本核算，很多项目经理都过不了这一关，便一走了之。”这是原众诚某高层管理人员的话。“信任和尊重每一个人”这是众诚的企业文化。工作可是放手让员工去做，有利于发挥主观能动性，最大限度地挖掘企业员工的潜能，但是要有相应的制约，权力没了约束，不可能不出问题。
白文奇为之所以这么信任自己的手下，用白文奇自己的话说，是由于员工人品都不错；万一他们贪污了，随时撤换他们就行了。可是这样一来，需要付出的代价是多大呢？北京众诚分公司的一把手就曾经几易其人，人员大出大进，尤其是区域战场上的一把手反复换人，是兵家大忌。为了应对高的人员流动，众诚必须*人才堆积来保障必要时有人干活。说明众诚是一个执行力弱，管理成本非常高的公司。
同时众诚所提倡的地产“地产￣戴尔模式”：尽量占用客户和供应商、合作伙伴的资金，推迟交房。这种损害客户利益的行为，最后只能以品牌价值的消耗为代价。它的形象已经在很多业主心中彻底毁了，面临的是严重的信誉危机，众诚的做法与它“中国地产界第一”的梦想是背道而驰的
这从另一方面也说明了白文奇并不是一个管理人才，空有战略眼光而不擅长管理。众诚公司在各项目上出现的问题，也说明了房地产公司要跨地域快速发展，没有一支高水平的专业管理团队，是难以实现的。
在跟胡遐林仔细地讨论了国际城的项目后，白文奇发现这个项目基本上是赚�
