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第12章

重回财富大时代-第12章

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 运杰投资的重点还是放在了房地产上面,这次接受了教训,只搞短平快的项目。沪海的市场还没有摆脱低迷的状态,很多楼盘资金链断裂,这个时期烂尾楼比比皆是。官方也觉得很没脸面,主干道上露着狰狞面目的骨架树在那里,很不好看,对不起东方大都市的名声。

新宇大厦于93年正式启动,这个时间有点尴尬。因为从房地产市场的波动上看,91年至98年是增长和宏观调控期,新宇大厦是出在下行拐点上。新宇大厦位于浦东,东家是香港新宇有限公司。92年新宇公司积极投身浦东开发,与浦东投资开发公司签订了土地转让合同,发展的便是新宇大厦项目。该地块面积6800平方米,转让价格为600美元/平方米,总价为408万美元。原规划中的新宇大厦为一幢高级商办楼,建筑面积逾4万平方米。

许多外资开发商,都是在那一时期通过买地开发进入沪海房地产市场的。港资、台资、新加坡、印尼等居多。这些外资很倒霉,东南亚金融危机和宏观调控交织之下,小的当场就挂了,留下来的也多数在亏损中,新宇公司便是倒霉的前者。

94年10月,对于已建至地面8层的新宇大厦,新宇公司想通过对外预售回收部分资金,宏观调控开始了,房地产作为调控重点,楼市迅速变得低迷而落空。定金、预售款始终是开发商资金链上的重要一环。显然,这一环没扣好加剧了新宇大厦的资金问题,也使新宇公司陷入窘境。

95年4月,新宇大厦开发到房屋结构第12层,终因缺乏后续资金而停建。在停建二年后,经协商,新宇公司将整个项目以公司股权转让方式卖给了香港利丰有限公司。然而好景不长,因拖欠上千万元的工程款,香港利丰公司被施工单位泰宁市建筑公司告上法庭,随后又加上新宇公司拖欠银行巨额贷款的经济纠纷,新宇大厦最终被法院判决清偿,由市高院主持执行拍卖。历时三年之久的四次流拍后,第五轮的拍卖广告登在了报纸上。

文杰去新宇大厦工地,彩钢板的围墙早已摇摇欲坠,野草生命力很强,已经有一人多高了。看工地的老头是泰宁市建筑公司的,在这里住了三年,接待过好几拨看楼的,文杰当然不懂建筑,请来的工程师们去查看建筑情况,文杰和老人家聊天。

“看工地辛苦吗?”文杰说。

老头说着一口家乡话:“不幸苦,儿子在沪海打工,看工地一家人不用租房子了,老太婆也来了,给人家做钟点工,钱来得比乡下快多了。”

沪海的房租不便宜,住到郊区上班不方便,市区房租一个月起码五六百,这老头一家每月多挣五六百,看来日子过得不坏。再看工地上堆着,老头收来的旧报纸、宝特瓶、易拉罐,又是一笔收入。

“这工地开工了你就干不成废品生意了。”文杰开玩笑说。

老头一脸无所谓:“沪海这种工地多的是,这家不干可以干别家。”

工程师们看得差不多了,围拢来商量着,这工程前面做的还不错。不过打下去的桩,浇在混凝土里的钢筋,要别人接手有得要谈了,最好还是让前面的施工队接着干。思路有了以后,运杰投资把泰宁市建筑公司请来,一起协商解决办法。

泰宁市建筑公司的老总特地赶到沪海,工程是他小舅子承包的,前期为了接活花费的那些不说,垫资的一千多万也是银行的,小舅子两手一摊干别的去了,烂摊子只有这个当姐夫的接,要不然日子真的过不下去了。

有人愿意出钱,这死钱可以盘活,老总笑得很开心。至于接下去的工程,价钱肯定会重谈,不管怎样总比没活干要强得多,这工地当初香港监理看得紧,没怎么偷工减料,晒了三年太阳根本不会出事。

和建筑公司谈妥后,双方签了一份备忘录,因为还有香港利丰公司要谈,丽莎去香港谈了一个星期,利丰公司早已歇业,几个曾经的大股东一起开了个会,官司不了无法在大陆做生意,几个人也愿意配合,把所有建筑、地质资料整理了出来,以备将来移交给运杰投资。

运杰投资方面愿意接手,银行和高院方面终于松了口气,等着运杰投资专门注册了新森国际有限公司,拍卖时间也配合着延期了。拍卖会现场冷冷清清的,除了法院方面请来的媒体和运杰投资的员工见不到其他人。拍卖价方面早已作了沟通,也没有竞争者,新宇大厦被新森国际有限公司以3200万元的底价接盘。曾经的两位香港东家则黯然退出,配合着把资料全部移交了,之后这家公司注销,再没听到他们那些大股东的任何消息。

旧的规划要变更,图纸不能直接用,原来的用途是办公楼,这一带并不是商务区,成不了气候。看在交通比较方便,规划中的地铁车站就在旁边。经济危机过去后,沪海会有大发展,高档的公寓是一个国际大都市所必需的,纽约就有很多高档酒店式公寓,适合白领、金领和喜欢热闹的富豪。

新规划为32层楼高、建筑面积约4。1万平方米的盛世新森广场,四层裙房和十四层以下做商用,十五层以上是300套,平均建筑面积75平米的小户型、精装修、全配置的产权式酒店公寓。泰宁市建筑公司在收到1200万的工程款后,愿意继续承建。银行收回了2000万元贷款,信贷科长带队请丽莎吃了饭,表示会继续全力支持项目进行。

饭要一口一口的吃,项目一个接一个的谈,暑假的时间很充裕,跟着专业的团队能学到很多东西,接下来的这个项目,不是运杰投资区找来的,是城中区官方派人来谈的,这个项目不是没人接手,那家浙江公司出价太低,官方希望价格能上去一点。

有了盛世新森广场项目,新森国际有限公司的注册资金是十亿,存在银行里肯定是白痴的行为,当然希望尽快多拿下几个大的项目。这个中大商厦是个好机会,中大商厦座落于延安路上,紧临延安路高架,与展览中心、马勒别墅毗邻,到淮海路十分方便,步行时间几分钟,居于南京路、淮海路两大CBD之间,地理位置优越。

中大商厦是96年规划批准的用地,99年结构封顶后停工,但其正对延安路高架,巨大的建筑物有碍观瞻。于是被笼罩上了巨大的墙面广告,工程烂尾仍能赚取广告收入,不得不说人的聪明才智是无穷的。

中大商厦在开发过程中,内部矛盾导致该项目在99年完成结构封顶后停工。牵扯多宗债务纠纷,中大集团被贷款银行、工程承包商等相关单位告上法庭。在执行过程中,中院查封了中大商厦在建工程。

商厦为钢混结构,分为地上10层和地下1层,规划面积约1。2万平方,以办公为主,兼设银行、商务、餐厅。中大商厦在建项目由1。02亿起拍,经过十多个回合的竞价,浙江那家公司把价格叫到了1。2亿,文杰直接就叫上了1。3亿元,那家公司不再出价。以目前的市场情况,1。3亿元可能真的没什么利润可言,再投入上亿的资金收尾,市场人气低迷,收回投资可能也成问题,不过区里很满意,多出来的一千万可以把几个方面都摆平了。

中大商厦外罩的广告牌开始拆除,搭起了脚手架,挂出了东方新森大厦的名牌,标明其建设单位是新森国际有限公司,施工单位为沪海建发有限公司。东方新森大厦依然延用老的规划,由于结构已经封顶,手续审批办理完成后,运杰投资成立了东方新森大厦管理部,正式进入了招商阶段。首先对于运杰投资来说,招商的难度比别人小了一点,外资银行在沪海设立分行后,也希望扩大业务,在CBD中心区设立窗口也是计划之中的事情。有华尔街的背景,外国人也讲人情世故的。

文杰依靠着丽莎从纽约召来的房地产市场开发团队,其中有白人也有ABC和国内出去的,这群人是靠敏锐的市场嗅觉而生存的。经过了前几个月的考察后,要展开的是另一个重头戏,廉价假日酒店项目。一方面沪海,甚至是整个大陆,没有一家类似美国汽车旅馆的公司,高档酒店管理集团不少,廉价酒店项目无人问津,为了这个项目,RCC不惜斥资一千万美元,收购了美国西海岸的一家小型连锁汽车旅馆,并入Rentalline网站运行。RCC从连锁旅馆管理层中抽调了人员,补充到沪海的廉价假日酒店项目中。

宏观调控还在继续,银行收缩银根,不说大型企业日子难过,沪海是老工业城市,很多在市区或近郊,开了几十年的国营工厂早已陷入了困境。官方无力继续经营,卖出去又无法吸引投资者,鸡肋和垃圾留在那里苦苦挣扎。所以海森假日酒店管理公司的成立,得到了广泛的支持,海森假日卖下了旧厂房,改扩建成假日酒店,酒店员工都是原厂的四零五零人员。

市区两级的解困、就业机构全力推动,官方媒体连番轰炸,丽莎几乎成了爱国华人的典范。一个ABC不远万里来到沪海,无私地帮助四零五零下岗工人和社会弱势群体,这是爱国主义精神的体现。文杰躲在边上偷笑,运杰投资的老外们也在偷笑,全市在一年内开出五十家连锁店,年销售额可以达到二亿,毛利超过一亿,一年就能收回投资。等到在全国一二线城市铺开,连锁店开到五百家规模时,每年的净利就可以达到上亿美元。

风险低投资小,沪海五十家假日酒店的投入不到一亿。这些纽约律师都不是吃饭长大的,领导们太幼稚,这些地现在的价格很低,如果以后市场开始启动,立刻就可以推倒重建。现在可以一边经营一边观望,再用加盟方式不断扩大地盘,几年以后海森假日酒店的品牌家喻户晓时,就可以靠着特许加盟继续捞钱。用一亿启动,几年之内增值百倍,不冒风险、不用担心损失。

第十六章 金发妹妹情结

 新世纪的第一年,外资运杰投资旗下的公司,在沪海房地产市场上接二连三的出击,引来了更多的关注。市里还有个号称第一烂尾楼的项目,电子工业局94年下海投入房地产开发,99年市场急转直下,加上局下属企业全面亏损,无力继续这栋位于南京路边的50层大楼。大家都困难,没人愿意接这个烫手的山芋,这个海洋广场项目,虽然地理位置非常优越,也存在不足。不靠路边,车辆进出并不方便,接盘的开发商尚需购买周边的零星地块用于通路。

电子工业局是沪海的一个大行业局,曾经很有钱,彩电凭票供应的时候是何等的风光,现在却没落了。早在九零年代初期,国外的集成电路和晶体管,打败了电子局下面的元件厂,国产集成电路行业消失了。到了后期,拼命引进彩电生产流水线,建显像管厂,结果造成整个行业的颓败,海洋广场项目是电子局旗下的电脑厂的厂区,为了企业转型用土地作投资参与了这个项目,运气欠佳和大气候不好,变成了一个死局。

土地空在那里长草,运杰投资的条件很简单,七亿的盘子可以接手,必须加上铜仁路变相连的地块,当然按市场价补足一亿的转让价。价码开得不低,电子局方面还是不愿松口,丽莎不是在国内长大的,不知道其中关节,文杰只能亲自出马。电子局已经不存在了,改组成了沪海电子集团公司,说起来文杰的父母曾经是电子局的一员,被派到贵州支援三线建设。电子集团的邬总和文杰的父母年级差不多,沟通之后发现居然还是同事,当年一起进的工厂,认识但不熟。

有了这个开头,接下去就容易沟通了,邬总是一肚子的委屈,上任后面临着如此的困难局面,生产搞不过外地,不生产的话,工人不能全部都下岗。海森假日酒店项目里,有六家是电子集团的工厂,运杰投资采取的办法比较灵活,不适合留下的一次性买断工龄,加上一次性把三金交到退休,这样一来留的和走的人,起码没有上访。已经是很不容易的事了,处理这类问题老总最怕工人闹事,运杰投资得了好处愿意拿出一点来安抚人心,黑心的老板一毛不拔。

“小郑是自己人,我也不想兜圈子了,集团要转型,要搞多种经营,没钱什么事也办不了,银行不给贷款,日子真的没法过了。”邬总叹着气。

文杰靠在沙发上,看着自己办公室墙上的字画,听着邬总倒苦水,一个思路出现了,电子集团没钱,可它有好东西。市中心区小型工厂不少,很多就是原来的老洋房改建的工厂,数下来十几家总有的,大多在以前的法租界,也有几家在公共租界。这是个宝贝,就算那几家情报所、研究所的地盘全是好地段好房子。

“邬总你说得对,钱是个问题,不过集团不是有很多市区的房产吗?你们在漕河泾有地的,建个大楼把几个单位归并一下,市中心的房产置换出去,还是可以有不少盈余,集团这方面考虑过没有。”文杰问道。

邬总何

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